Wann benötige ich eine Baugenehmigung?
Haben Sie diese Frage schon einmal in eine Suchmaschine eingegeben?
z.B. für einen kleinen Schuppen auf Ihrem Grundstück? Wie viele Antworten haben
Sie bekommen? Eine davon lautet ungefähr so: In Bayern können Sie einen Schuppen ohne Baugenehmigung errichten, wenn er nicht größer als 10 m² ist. Es ist jedoch wichtig, die örtlichen Vorschriften und Bestimmungen zu beachten. Bääämmmm!
Und dann noch: Erkundigen Sie sich beim zuständigen Bauamt oder bei der Hausver-waltung. Na toll? Das ist nur eine von vielen Antworten im World Wide Web.
Verfahrensfrei – Genehmigungsfrei? Nutzungsänderung? Abrißgenehmigung?
Baugenehmigung? Ausführungsplanung? Was benötige ich für mein Bauvor-haben?
Aktuell wird nur in den wenigsten Fällen keine formelle Genehmigung gefordert.
Meistens ist es tatsächlich so, dass die Gemeinde oder die Behörden darüber in Kenntnis gesetzt werden wollen, oder eben auch darüber Bescheid wissen müssen.
Leider lassen sich diese komplexen Vorgänge nicht so einfach klären. Dies benötigt ein wenig Zeit und oftmals einen professionellen Blick.
Ist das Kunst? Oder kann das weg?
Wird für den Abriß von den Behörden eine Genehmigung gefordert? Oder kann ich es am Ende doch noch erhalten und für einen Ausbau nutzen? Mit einem professionellen
Blick auf Ihr Gebäude kann so mancher Knoten gelöst werden.
Nutzungsänderung - Was ist das?
Die Änderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage.
Eine Nutzungsänderung kann vielfältige Gründe haben und erfordert in der Regel eine Genehmigung durch die zuständige Baubehörde. Dabei sind die gesetzlichen Vor-schriften und Auflagen zu beachten, die je nach Bundesland und Art der Nutzungsänderung variieren können.
Eine Nutzungsänderung bezeichnet die Änderung der ursprünglichen Nutzung eines Gebäudes oder einer Fläche. Eine solche Änderung kann sich auf verschiedene Bereiche beziehen.
Eine bauliche Veränderung ist demgegenüber lediglich eine bautechnische Veränderung einer baulichen Anlage, etwa ein Anbau eines Wintergartens oder die Beseitigung einer Dachgaube.
Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um ein baurechtliches Vorhaben. Dies ergibt sich aus der amtlichen Über-schrift der §§ 29ff. BauGB. Deshalb bedarf ein solches Verfahren in der Regel einer Baugenehmigung, die nach der jeweiligen Landesbauordnung erteilt wird.
Die jeweiligen Landesbauordnungen sehen allerdings für einige Fälle auch eine Ausnahme von der Genehmigungs-pflicht vor. Es handelt sich dabei regelmäßig um Nutzungsänderungen von kleinen baulichen Anlagen.
Hier gilt zu beachten, auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, sind die öffentlich rechtlichen Vorschriften zu beachten.
Beispiele:
– Neuer Aufenthaltsraum – etwa ein Dachboden wird zum Wohnraum umgestaltet.
– Büroraum als Wohnung nutzen.
– Gaststätte möchte eine Außenbewirtschaftungsfläche bauen.
– Mehrfamilienhaus wird zum Hotel
– Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal werden in frei verfügbare Wohnungen umgewandelt.
– Wochenendhaus als Wohnhaus
– Umbau eines Lagerraumes in eine Wohnung
– Nutzung eines Wohngebäudes in ein Gewerbeobjekt
– Sportwetten sollen in einem Ladenlokal betrieben werden
– Gaststätte in eine Discothek
– Garage in eine Autowerkstatt
– Spielwarengeschäft in eine Modeboutique
– Und vieles mehr
Genehmigungs- und Verfahrensfreiheit
Eine Ausnahme vom Grundsatz der Baugenehmigungspflicht stellen die sogenannten genehmigungs- und verfahrensfreien Bauvorhaben dar.
Sofern für das entsprechende Baugebiet ein Bebauungsplan existiert, dessen zeichnerische und textliche Festsetzungen durch das Bauvorhaben nicht verletzt werden, kann der dazugehörige Bauantrag genehmigungsfrei gestellt werden.
Sobald jedoch das Vorhaben den Regelungen eines Bebauungsplanes widerspricht, ist eine Genehmigungsfreistellung nicht mehr möglich und es muss geprüft werden, ob der Bauantrag trotz der vorliegenden Abweichungen im Rahmen einer Ausnahme oder Befreiung genehmigt werden kann.
Um die Entstehung von „Schwarzbauten“ zu vermeiden, sollte jedoch in jedem Fall Rücksprache mit dem Stadtbauamt oder dem Landratsamt gehalten werden, da nur so rechts-sicher geklärt werden kann, ob es sich beim jeweiligen Objekt tatsächlich um eine entsprechende Ausnahme von der Baugenehmigungspflicht handelt.
Genehmigungsfrei
Es besteht zwar nach wie vor das Erfordernis zur Ein-reichung eines Bauantrages bei der Gemeinde- oder der Stadtbehörde. Jedoch ist in diesem Fall keine Baugenehmigung durch das Landratsamt mehr erforderlich.
Hat den Vorteil, dass sich die Bauauftraggeber die Kosten des Genehmi-gungsverfahrens in Höhe von ca. 2 Promille der Bausumme sparen.
Hinzu kommt die verkürzte Verfahrensdauer durch den
Wegfall der bauaufsichtlichen Prüfung durch das Landratsamt.
Verfahrensfrei
Für bestimmte kleinere und städtebaulich weniger bedeutsame Bauvorhaben
( z.B. kleinere Garagen, Gartenhütten, Zäune, Mauern etc. ) besteht unter Umständen keinerlei Verfahrenszwang. ( Verfahrensfreie Vorhaben ).
Das bedeutet, dass weder eine Baugenehmigung erforderlich ist, noch ein Bauantrag eingereicht werden muss.
Ungeachtet dessen sind auch im Falle der Verfahrensfreiheit die Vorgaben der städt.
Ortssatzungen ( Bebauungspläne, Werbeanlagennutzung, Ensembleschutz ) ein-zuhalten.